سرقفلی چیست و تفاوت آن  با حق کسب

تعریف سرقفلی به بیان ساده

سرقفلی به معنای آن است که صاحب ملک باید در ابتدای مدت اجاره مبلغی را به عنوان سرقفلی از مستاجربگیرد، در پایان مدت اجاره صاحب ملک باید مبلغی را که به عنوان سرقفلی دریافت کرده طبق روز محاسبه و به مستاجر برگرداند. سرقفلی تفاوت هایی با حق کسب دارد.

نکته ای که در اینجا باید بدان توجه کرد این است که سرقفلی را با ودیعه که همان پول پیش است اشتباه نگیرید.

از سال ۱۳۷۶ به بعد عنوان حق کسب به سرقفلی تغییر یافت و قانون گذار از این پس اصطلاح سرقفلی را وارد قانون کرد که شرایط و ضوابط مختلفی با حق کسبه و پیشه دارد.

نکاتی در مورد قوانین مربوط به سرقفلی

۱٫با پایان یافتن مدت اجازه مستأجر باید ملک را تخلیه نماید مگر اینکه مجدداً قرارداد اجاره را انعقاد نمایند در صورتی که در قوانین مربوط به حق کسب یا پیشه پس از پایان مدت اجاره مستأجر میتوانست در ملک اجاره ای به تصرف خود ادامه دهد  ومالک نمیتوانست به جز در موارد محدودی حکم تخلیه ملک را بگیرد.

۲٫حق سرقفلی به صورت اجبار ایجاد نخواهد شد بلکه باید با توافق مالک و مستأجر ایجاد شود در غیر اینصورت در زمان تخلیه مستأجر نمیتواند مدعی حق سرقفلی شود.

توافق میان مالک و مستأجر

الف:اجاره مکانی که کاربری تجاری دارد:مالک میتواند در زمان انعقاد قرارداد اجاره مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر بگیرد. پس برای بستن این قرارداد باید به چند نکته توجه کرد:اول اینکه باید مکان حتما تجاری باشد و دوم اینکه عنوان اجاره باید در قراردادی که منعقد میشود وجود داشته باشد و سوم اینکه مبلغی که مالک داده میشود باید حتما تحت عنوان سرقفلی داده شود و نه هیچ عنوان دیگری مثل ودیعه و…..

ب:مستاجر باید در زمان انعقاد قرارداد قید نماید که صاحب ملک حق ندارد ملک تجاری خود را به شخص دیگری اجاره دهد و هر سال با اجاره متعارف به مستأجر فعلی واگذار کند.

ج:تا زمانی که ملک تجاری در تصرف مستأجر است مالک حق ندارد اجاره بها را افزایش دهد و یا اینکه درخواست تخلیه را بدهد در غیر اینصورت مستأجر میتواند مبلغی را تحت عنوان جبران حق سرقفلی در برابر تخلیه ملک از صاحب ملک بگیرد.

شرایط تعلق گرفتن حق سرقفلی

عدم افزایش مبلغ اجاره و تخلیه ملک باید در قرارداد اجاره قید شود که صاحب ملک بداند حق افزایش مبلغ ندارد و بدون دلیل قانونی نمیتواند حکم تخلیه را درخواست کند.

باید در قرارداد ذکر شود که صاحب ملک حق ندارد به مدت چند سال ملک را به کسی جز مستاجر اجاره بدهد.

علاوه بر این دو شرط که ذکر شد باید بین مالک و مستاجر سرقفلی مبلغ سرقفلی توافق و مشخص شود در غیر اینصورت با وجود دو شرط بالا و یا توافق یکی از انها به مستاجر حق دریافت سرقفلی را نمیدهد.

در صورتی که شروط گفته شده از جانب مستاجر توسط مالک ملک رعایت نشود مستاجر میتواند مبلغ سرقفلی را از مالک پس بگیرد و یا در صورتی که موفق به توافق نشدند مستاجر حق سرقفلی را به مالک پرداخت نمیکند.

در صورتی که مستاجر مبلغی را تحت عنوان سرقفلی و نه به صورت ودیعه به صاحب ملک بپردازد باید همان مبلغ در آخر قرارداد طبق روز محاسبه شود و به مستاجر برگردانده شود.

خصوصیات  مربوط به سرقفلی

در صورتی که در سند به حق سرقفلی اشاره شود این سند چه رسمی باشد و چه عادی باشد معتبر خواهد بود.

اگر سرقفلی توسط سند رسمی منتقل شده باشد قابل توقیف خواهد بود و طلبکاران صاحب سرقفلی میتوانند با توقیف و فروش آن طلب خود را دریافت کنند اما در صورتی که سرقفلی توسط سند عادی منتقل شده باشد قابل توقیف نخواهد بود و نمیتوان به واسطه آن طلب طلبکاران را پرداخت کرد.

برای مشخص نمودن مبلغ سرقفلی باید خود طرفین با یکدیگر به توافق برسند و اجبار قانونی نسبت به آن وجود نخواهد داشت اما در صورتی که طرفین نتوانند با یکدیگر به توافق برسند مبلغ سرقفلی توسط دادگاه مشخص خواهد شد.

این حق مخصوص مستاجران اماکن تجاری خواهد بود و در جهت حمایت از آنها ایجاد شده است.

تعاریف و مفاهیم حق سرقفلی و حق کسب یا پیشه

سرقفلی همان طور که گفته شد عموماً به وجهی که مستأجر در ابتدای اجاره به مالک جدا از اجاره بها پرداخت می کند اطلاق می شود که در قبال آن، مالک، ملک تجاری خود را به مستأجر واگذار می نماید.

اما حق کسب و پیشه و تجارت به صورت تدریجی برای مستأجر ملک تجاری به وجود می آید. این حق پس از آنکه مستأجر با کار و فعالیت خود، تعداد زیادی مشتری جلب نمود و محل کسب و کار را به محلی پر رونق تبدیل کرد به دست می آید. در نتیجه می توانیم تفاوت ماهوی این دو عبارت را درک کنیم.

تفاوت های قانونی حق سرقفلی و حق کسب و پیشه

در قوانین سالهای ۱۳۲۲ تا ۱۳۷۶، اغلب در جاهایی که از کلمه سرقفلی استفاده شده است، منظور همان حق کسب و پیشه و تجارت بوده است. اما مشروعیت حق کسب و پیشه همواره مورد بحث بسیاری از فقها بوده، ولی سرقفلی همواره مشروع و مجاز بوده است. در واقع قانون معتقد است که مستأجر یک مغازه پس از مدت ها تلاش فراوان مشتری های زیادی به دست آورده است که پس از بیرون رفتن از آن محل، مشتری های خود را از دست داده و باید دوباره در محل جدید اقدام به جلب مشتری نماید.

حق کسب و پیشه و تجارت و حق سرقفلی هر دو نیاز به عقد قراردادهای اجاره دارند. تنها استثنا در این مورد در قوانین تملک زمین برای نوسازی (۱۳۳۹)، نوسازی عمران شهری (۱۳۴۷) و لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت (۱۳۵۸) می باشد که در آنها ذکر شده است اگر دولت تصمیم به تملک ملکی تجاری برای امور فوق داشته باشد، بدون عقد قرارداد اجاره باید حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت را پرداخت نماید.

حق سرقفلی و حق کسب یا پیشه از جانب قانونگذار برای حمایت از مستأجران اماکن تجاری وضع شده است.

حمایت قانونی از املاک تجاری اجاره ای

سوالی که در اینجا مطرح است این است که چرا قانونگذار از مستأجران اماکن تجاری حمایت ویژه ای نسبت به مستأجران اماکن مسکونی دارد؟

شخصی که ملک تجاری را برای انجام فعالیت های تجاری اجاره میکند تلاش میکند که ارزش مکانی جایی که در آن فعالیت میکند بالا ببرد به واسطه کسب شهرت و افزایش بر شمار مشتری.

با تعریفی که گفته شد میتوان نتیجه گرفت که این نکات در مورد اماکن مسکونی قابل طرح نیست و اگر ملک تجاری را هم مانند ملک مسکونی بدون هیچ قید و شرطی تخلیه کنیم به عبارتی ارزش آن را رایگان به صاحب ملک داده ایم.

تعریف حق کسب یا پیشه

حق کسب یا پیشه یا تجارت بدان معناست که در صورت پایان مهلت قرارداد اجاره مستأجر باز هم میتواند در ملک تجاری تصرف داشته باشد و مالک نمیتواند به واسطه دلایل شخصی از مستأجر درخوست تخلیه داشته باشد و در غیر اینصورت مستأجر میتواند به دلیل تخلیه ملک مبلغی را تحت عنوان حق کسب یا پیشه و یا تجارت از صاحب ملک دریافت نماید.

قانون تنها با وجود شرایط زیر تخلیه ملک تجاری را از جانب مالک میپذیرد:

در صورتی که مالک بخواهد ملک تجاری را بازساری کند و یا اینکه تصمیم تخریب ملک را داشته باشد

در صورتی که مالک ملک خود را برای کسب یا پیشه خود نیاز داشته باشد

اگر مالک بخواهد از ملک به عنوان محل سکونت خودش و یا خویشاوندان نزدیکش استفاده نماید

با وجود این شرایط قانون گذار با حکم تخلیه مستأجر نسبت به ملک تجاری موافقت خواهد کرد اما مالک باید کل مبلغ حق کسب یا پیشه را به مستأجر پرداخت نماید.

نکته ای که باید بدان توجه داشت این است که اجباری برای انعقاد قرارداد کتبی با عنوان اجاره نیست بلکه در صورتی که احراز شود که هدف طرفین اجاره بوده است باز هم حق کسب یا پیشه ایجاد میشود.

در صورت تخلف از جانب مستأجر مالک حق دارد که مبلغ حق کسب یا پیشه را رداخت نکند و یا نیمی از آن را پرداخت کند و مستأجر را مجبور به تخلیه ملک کند.

شرایط پرداخت حق کسب

۱٫ گرفتن رضایت صاحب ملک در صورتی که مستأجر ملک تجاری که اجاره کرده است را به شخص دیگری اجاره دهد و مبلغی را تحت عنوان حق کسب دریافت کند،اما در صورتی که مالک راضی نباشد باید حق کسب در مقابل تخلیه ملک توسط مستاجر پرداخت شود. در صورتی که صاحب ملک رضایت برای اجاره ملک و گرفتن حق کسب از جانب مستاجر را نداده باشد مستاجر میتواند از دادگاه اجازه اجاره ملک به دیگری را بگیرد.مستاجر باید به تمام این شرایط آگاه باشد که در صورت تخلف در این باره صاحب ملک میتواند نصف حق کسب یا پیشه را به مستاجر پرداخت کند.

۲٫در صورتی که مستاجر صدمه ای به ملک وارد نماید و یا موجب تعدی و تفریط در خانه شود و از ملک محافظت نکند مالک خانه میتواند تخلیه ملک را از دادگاه بخواهد و حق کسب یا پیشه مستاجر را پرداخت نکند.

۳٫اگر مستاجر شغلش را تغییر دهد و شغلش از لحاظ عرفی با شغل قبلی که در قرارداد اجاره تعیین شده فرق داشته باشد و مالک راضی نباشد میتواند به دادگاه رفته و حکم تخلیه را بدون پرداخت حق کسبه یا پیشه دریافت به مستاجر دریافت کند.

۴٫اگر مستاجر برای پرداخت اجاره بها تاخیر داشته باشد مالک از دو طریق میتواند درخواست تخلیه ملک کند و حق کسب یا پیشه را هم پرداخت نکند.

شرح

اولین راه برای زمانی است که مالک قرارداد اجاره رسمی با مستاجر نداشته باشد که در این صورت اظهارنامه و یا اخطاریه از جانب دفتر رسمی بابت عدم پرداخت اجاره بها به مستاجر داده میشود و در صورتی که مستاجر نسبت به آن اقدامی انجام نداد و اجاره را پرداخت نکرد مالک میتواند با مراجعه به دادگاه درخواست تخلیه را بخواهد در این صورت مستاجر اگر اجاره را پرداخت کند و بیست درصد از آن را به صندوق دادگستری واریز نماید  که به عنوان ودیعه نزد دادگاه قرار خواهد گرفت در چنین شرایطی حکمی بابت تخلیه ملک مطرح نمیشود و فقط مبلغی که ودیعه گذاشته شده به عنوان ودیعه به صاحب ملک پرداخت میشود.

اما اگر مستاجر با اقدام مالک نسبت به حکم تخلیه باز هم اجاره بها را پرداخت نکرد دادگاه حکم تخلیه را صادر میکند و هیچ گونه حق کسب یا پیشه ای به مستاجر از جانب مالک پرداخت نمیشود

نکته ای که باید به آن توجه داشت این است که دادگاه فقط یکبار به مستاجر چنین ارفاقی را میکند و و در صورتی که دوباره تکرار شوذ و حکم تخلیه مجدداً برای او صادر شود امکان تودیع وجه و جلوگیری از صدور حکم بابت تخلیه وجود نخواهد داشت.