بنابر قانون روابط مستأجر و موجر، مستأجر متعهد است در صورت عدم توافق با موجر برای تمدید اجاره، عین مستأجره را تخلیه نماید. در صورت عدم تخلیه مستأجر، مالک می تواند خسارت های لازم را از وی دریافت نماید. بنابر تعاریف حقوقی، اجاره به قراردادی اطلاق می شود که بنا بر آن موجر اجازه انتفاع ملک خود را برای مدت معلوم و در ازای دریافت مبلغ مشخص که به آن اجاره بها می گویند به شخصی به نام مستأجر واگذار می کند. اجاره بها می تواند به صورت ماهانه پرداخت شود یا به صورت یک جا تحت عنوان پیش پرداخت رهن کامل، پرداخته شود. دستور تخلیه ملک به درخواست موجر در مواردی صادر می شود که مستأجر بر خلاف تعهدات خود عمل نموده باشد.

مرجع ذی صلاح رسیدگی صدور دستور تخلیه

از موارد دیگری که مشمول فسخ قرارداد و دستور تخلیه عین مستأجره می شود، تغییر کاربری ملک بدون اجازه موجر می باشد. بعلاوه در صورتی که مستأجر موجب وارد آمدن خسارت به ملک شود، باید خود خسارت وارده را جبران نماید.

قانونگذار، شوراهای حل اختلاف را مرجع رسیدگی به دعوی تخلیه اماکن مسکونی تعیین نموده است. حمایت قانون در این زمینه از موجر، بدیهی و روشن است. در دعاوی تخلیه، شورای حل اختلاف موظف شده است تا با کمترین تشریفات لازم، بررسی های لازم را انجام داده و دستور تخلیه را صادر نماید.

در صورت پایان مهلت قرارداد اجاره، موجر می تواند با در دست داشتن اجاره نامه، به صورتی که امضای دو نفر شاهد در آن مشاهده شود، به مراجع قضایی ذی صلاح مراجعه و جهت دریافت حکم تخلیه، دادخواست ارائه دهد.

در مورد اماکن تجاری، دادگاه های عمومی واجد صلاحیت رسیدگی به دعاوی تخلیه می باشند. دستور تخلیه اماکن تجاری با پیچیدگی های بیشتری صادر می شود.

جلسات رسیدگی به دعوی تخلیه

طرفین با تضمین وقت و توافق از طرف دادگاه دعوت می شوند تا در جلسات رسیدگی حضور داشته باشند. در صورتی که ملک دارای حق کسب و سرقفلی باشد، در این جلسات مورد رسیدگی قرار خواهد گرفت تا حقوق کسبی مستأجر پایمال نشود.

در جلسات رسیدگی ضرورتی برای حضور مستأجر وجود ندارد و حکم صادره می تواند طبق روال معمول یا از طریق انتشار آگهی در روزنامه به وی ابلاغ شود.

مدت زمان اعتراض و درخواست تجدید نظر برای حکم صادره ۲۰ روز می باشد.

مستأجر برای تخلیه عین مستأجره طبق دستور تخلیه، ۱۰ روز فرصت دارد و در صورت امتناع، عمل تخلیه ملک با دستور دادگاه و به واسطه نیروهای اجرای احکام یا همان کلانتری محل سکونت انجام خواهد گرفت.

در صورتی که مستأجر وجهی را به موجر پرداخته باشد، موجر باید آن را به دادگستری واریز کند تا با توجه به عدالت قانون و حمایت آن از حقوق مستأجر، مبلغ به حساب مستأجر بازگردانده شود.